Le LMNP, c'est quoi exactement ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique dès que vous louez un bien meublé et que vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an (ou inférieurs à vos autres revenus d'activité).
Il s'applique aussi bien à la location longue durée meublée qu'à la location courte durée (type Airbnb).
Deux régimes fiscaux s'offrent à vous : le micro-BIC et le réel.
Le micro-BIC : simple mais pas toujours optimal
Principe : Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur vos revenus locatifs. Vous êtes imposé sur les 50% restants à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2%).
Exemple : 12 000 € de loyers annuels, TMI à 30%
- ▸Base imposable : 12 000 × 50% = 6 000 €
- ▸Impôt : 6 000 × 30% = 1 800 €
- ▸Prélèvements sociaux : 6 000 × 17,2% = 1 032 €
- ▸Total : 2 832 €
Avantage : Simplicité — aucune comptabilité à tenir.
Cas du meublé de tourisme classé : L'abattement passe à 71%, ce qui est très avantageux. Mais attention, les règles de classement se sont durcies.
Le régime réel : l'amortissement change tout
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles ET vous amortissez le bien. C'est là que la magie opère.
Charges déductibles :
- ▸Intérêts d'emprunt
- ▸Taxe foncière
- ▸Charges de copropriété
- ▸Assurance
- ▸Frais de gestion
- ▸Travaux d'entretien et réparation
- ▸Frais de comptabilité
L'amortissement comptable :
Vous amortissez la valeur du bien (hors terrain, soit environ 85%) sur 25 à 30 ans. Cela crée une charge comptable qui réduit — voire annule — votre base imposable.
Exemple avec le même bien :
- ▸Loyers : 12 000 €
- ▸Charges déductibles : 4 500 €
- ▸Amortissement : (200 000 × 85%) / 28 = 6 071 €/an
- ▸Base imposable : 12 000 - 4 500 - 6 071 = 1 429 €
- ▸Impôt : 1 429 × 47,2% = 675 €
Au lieu de 2 832 € en micro-BIC. Soit 2 157 € d'économie par an.
Quand choisir le micro-BIC ?
- ▸Vos charges réelles sont inférieures à 50% des loyers
- ▸Le bien est entièrement payé (pas d'intérêts à déduire)
- ▸Vous ne voulez pas gérer de comptabilité
- ▸Meublé de tourisme classé (abattement 71%)
Quand choisir le réel ?
- ▸Vous avez un crédit en cours (intérêts déductibles)
- ▸Vous avez fait des travaux importants
- ▸Le bien a une valeur élevée (amortissement conséquent)
- ▸Vos charges réelles dépassent 50% des loyers
Dans la majorité des cas, le régime réel est plus avantageux, surtout les premières années quand les intérêts d'emprunt sont élevés.
Simulez avec PILLR
Notre outil de simulation fiscale compare automatiquement tous les régimes (micro-BIC, réel LMNP, micro-foncier, réel foncier) pour chaque annonce. Vous voyez instantanément lequel vous fait payer le moins d'impôts.
